韩正书记10月9日在区县、大口党委书记工作会议上指出，当前上海房地产市场的突出问题是中小套型商品住房供应严重不足，并把这些问题提升到事关百姓利益和城市竞争力的高度。我们认为十分必要、完全正确。

    随着经济和房地产业的发展，上海的房价已经推高到普通工薪阶层难以承受的价位。相当一部分市民需要安家，但又买不到、租不到适合自己经济实力 的住房。政府针对这种状况，推出了经适房、公租房、限价房、廉租房等多项惠民政策，解决了部分低收入人群和人才的过渡性安居问题。但是仍有为数不少的居民 既不符合上述四种政策享受条件，又买不起充斥市场的大套型商品住宅。眼下，一方面是大套型商品住宅销售滞缓；另一方面市场上中小套型的商品房极其稀缺，暴露了多年存在的上海房产市场中房型结构性的矛盾。为何会形成这种尴尬格局？为此我们走访了政府部门、房产商、市房地产协会和有关专家，探究分析形成这种结构性短缺局面的主要原因，并提出了破解的建议。

    1、政府的相关指令未得到贯彻落实

    2006年，为调控过热的房市，住建部等九部委联合下文，明确要求开发商在申报开发规划时，90平方米以下的住房必须占总建筑量的70%以上。由于当时供地拿地的协议在先，九部委文件的执行有它的滞后性，开发商以维护协议的严肃性为由，使有关指令没能得到有效执行。2008年国际金融危机发生后，为得到房地产对经济的支撑，在供地批项目中，放松了对房产商规划建设中小套型商品住房的70%比例的要求。

    另据了解，中小套型商品住房供应少的原因还有供地上的问题。建房指标中用于开发商办楼，商办楼用地占了住宅的用地多了，住宅用地总量少了，用于建中小套型住房量相应减少。

    2、房产商对造中小套型住房没有积极性

    前几年房市旺销，大套型住宅销售顺畅，房产商大多看好大套型商品房，认为大套型住宅更符合相当层次业主追求档次的目标，并且可以取得很好的经济效益。在这种市场预期的诱导下，开发商对造大套型住宅趋之若鹜。而建造中小套型住宅在房型设计、施工、公建配套、销售等环节要比建造大房型更繁杂，尽管房市在限购令的政策效应下有所退烧，房产商已意识到中小套型住房的市场需求量多、面宽，但这种市场结构的调整有一个过程，故结构性的矛盾更加凸显。

    针对上述问题及原因，我们建议：

    1、主动引导并尽快形成房型构成合理的房产市场

    我们了解，国内有的城市这方面处理较好，使百姓相对的安居乐业，也有利于提高城市凝聚力和竞争力。我们也了解到，国外、境外有些人口高度集聚的城市（如东京、香港）其房市上有大型房屋，但大量的居者都有面积不大但够用的住房。而我们接触的本市购房者大都感到购房款总额不胜负担，抱怨买不到合适面积的住房。

    所谓房型合理的房产市场应该是：在这个市场上，应该购和需要购房者，能买得到面积合适的房屋；暂不能购房而需租房者，能租得到合适的房屋（小房型多，也有利于杜绝群租）；买不起也租不起的，其中有一定的量，由政府帮助解决。从而各得其所。就目前而言，中、小型住房是短板，应予高度重视，并着力加快解决。

    2、严格住房建设用地出让管理

    要重申并严格执行国家九部委的规定，执行中小套型商品房在开发总量中的刚性比例。在土地招、拍、挂 时，把中小套型住房比例的承诺作为拿地的先决条款，对违反约定、擅自变更房型结构比例的开发商给予严厉惩处。上海市政府有必要制定地方性规章，变软约束为 硬约束。对商办用房和住房供地比例也要作出规定。

    3、加强对开发商市场预期的引导和服务

    要发挥有关社会组织作用，详尽了解市场各层面的需求，提供政府参考。政府应在全面把握住宅供需形势的基础上，加强对住房需求结构信息的及时、准确的发布，帮助房产商对供需形势有全面准确的了解。

    4、加强对建中小套型商品房开发商的融资支持

    针对开发中小套型商品房难度大、环节繁杂、周期长等问题，政府应适当给予这部分开发商融资方面的支持等。

    5、将上海部分空置的经适房转化为商品房

    经适房绝大部分为中小套型的住宅，上海已建的经适房大型社区由于种种原因，有不低于30%的经适房处于空置状态。经适房开发商长期被套，叫苦不迭。有关人士 指出，与其让这部分经适房长期空置，不如及时将其中一部分通过合法程序转化为商品房，既救了中小套型商品房供应短缺，又解了经适房开发商的套，可谓一举两 得，多方共赢。

    无论何时，房产业始终是上海经济和社会发展中不可或缺的部分。只要房地产业得到健康发展，就必定有利于改善民生，有利于提高城市竞争力，也有利于房地产业者。并使之成为上海发展中的不竭动力。